从控房价到保供给,深圳以后建设的住房六成是

2019-11-08 21:19 来源:未知

大湾区发展规划纲要呼之欲出,目前国务院在作最后修改。在此之前,出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作已经被写入今年的政府工作报告。大湾区发展规划纲要出台,深圳房价迎重大利好,未来房价或出现小幅上涨。

取长补短,保持市场活力。以往经验证明:靠单一的行政手段控制房价,很可能会出现“一控就死,一放就乱”的尴尬境地。事实上,地方政府每一轮严格调控过后,总会带来新一轮房价补涨。与其让房价此起彼伏的波动式增长,还不如让房价潜移默化的渐进式上行。深圳房改价格双轨制,在保障低收入人群享受社会公平供给的同时,也为富裕人群参与市场供求调整,拉动经济增长留足空间,取市场增长之长补社会保障之短,保持市场的竞争活力。

  楼市现状:房价20连跌 一二手房价格倒挂

深圳市此轮房改把个人住房的市场资源配置和政府保障供给机制有机结合起来,构建起融商品房、保障房、租赁房三位于一体的多层次住房供应保障体系,势必会对深圳市的住房保障起到积极作用。

据深圳统计局数据,2017年深圳全市年末常住人口1252.83万人,比上年末增加55.08万人。常住非户籍人口818.11万人,增长1.4%,占比重65.3%。据悉,2010年国务院批复深圳市城市总体规划要求,2020年深圳城市常住人口控制在1100万人以内。显然,深圳常住人口数量超标,未来深圳将起草新版城市规划。 目前兄弟城市广州最新城市规划,2035年广州常住人口控制在2000万左右,深圳新版城市规划,常住人口规模应该与广州相差无几。

住房供求结构矛盾。到2035年,深圳拟增加170万套住房供应,而同期深圳人口将增加550万,以每户平均3口人计算,170万套新建住房基本可解决增量人口的住房供应。但增加人口结构中,绝大多数为人才引进人口。统计数据显示,2018年深圳新增常住人口中,应届大学生和各类人才达28.5万,占比近六成。占住房供应总量20%的人才房安置很难满足增量人口中的人才引进住房需求;其他40%引进人才只能通过商品房、租赁房解决住房缺口问题,这或将一定程度推高商品房和租赁的市场价格。

回答:

城市人口增长红利。《粤港奥大湾区发展规划纲要》将加速深圳城市人口进程。广东省统计局数据显示,深圳连续四年新增常住人口数量保持50万左右,高居珠三角首位。按照目前深圳常住人口年净增规模与速度,以及深圳土地紧缺局面,深圳商品房供不应求或将长期存在。在住房总供给一定的背景下,保障房供应增加将对商品房市场产生溢价效应。

预测:深圳房价会下跌吗?

从控房价到保供给,深圳房改新政“转舵”核心是发挥市场调节机制,从供给侧进行深度住房改革。

深圳常住人口增长空间还有7000万人左右,近几年深圳每年常住人口增量50万人左右。根据《意见稿》要求,2035年兴建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,显然僧多粥少,供不应求。由于深圳出台人才政策,大量外来人口转为深圳户籍,未来深圳保障房竞争将更加激烈。

4月29日,深圳市住建局发布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》和《深圳市人才住房建设和管理办法》,公开征求意见。作为深圳“二次房改”主导“意见”的配套文件,三个办法的出炉,在社会即刻引发热议。从控房价到保供给,深圳房改新政正在加速“转舵”,深圳房价未来是涨还是跌?

常住人口增加 保障房将供不应求

深圳房改新政系列文件落地,人们普遍关心的是未来深圳市场商品房价格究竟是涨还是跌?从目前深圳发布的《意见》办法分析,深圳房价未来大概率还是要上涨。得出这一结论主要基于以下几点:

  自2016年深圳楼市调控以来,深圳新房房价已经连续20个月下跌,累计下跌1500元。4月深圳新房房价环比下跌16元,5月房价跌幅进一步扩大。据深圳房地产信息系统,5月深圳新房房价54111元,环比下跌58元,同比下跌401元。

住房土地供应紧缺。实行房改新政后,地方政府对房价调控或由直接市场干预转向间接窗口指导,至少不会再像以往那么直截了当。商品房价格将更多地依据市场供求关系自发调节。未来深圳房地产市场供应所依赖的土地资源,主要来自于存量土地的进一步盘活,土地紧缺的现实是困扰深圳发展的主要瓶颈之一。

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以往的实践证明,靠单一行政手段调控房价已是强弩之末,越发难以操作。从执行效果看,地方政府很难做到收放自如。房价过高,老百姓不满意,势必引发一系列的社会矛盾;房价过低,将拉低整个社会经济增长,地方财政收入增长受限。从控房价到保供给或将成为深圳房改新政的主要看点。

另据深圳统计局数据,2017年城镇非私营单位从业人员年平均工资为99139元,私营单位从业人员年平均工资为59297元。按照深圳两居室新房80平米来算, 深圳非私营单位从业人员房价收入比43.66,私营单位从业人员房价收入比72.55。

从金融环境看,货币供给的持续增加,势必催生人们对房价的上涨预期。问题的关键是如何让房价保持相对稳定,不至于大起大落。深圳房改的“转舵”,让有钱人更多的参与市场供给的价格调整;让低收入人群更多的享受政府的保障性供给,不失为一条值得探索的两全之策。

深圳商品房保障房四六开意味着什么?

保障房比例的增加,对于承担不起深圳房价(目前新房均价55841元/㎡)或在房贷利率上浮背景下苦苦凑首付的人来说,无异于天降甘霖,或许确实能解决部分人的买房、住房问题。没错,这样做确实更多层次、更全面地统筹解决深圳市民的各种住房需求,也落实了“以人为本”、“房子是用来住的”等方针。但更多新的的问题也随之产生。

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安居房和公租房,都限制户籍,安居房甚至还有收入要求,只有人才房不限制。但是偌大的深圳,最不缺的就是人才罢,人才房的供应数量也有限,轮候的名单长得看不到头,何年何月才能实现安居梦呢?况且怎么能确保保障房的资源分配均匀呢?怎么确保这些房子以及不会也沦为炒高房价的工具呢?说到底,还是制度不完善。

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更不用说,保障房价格低,自是有它低的理由,相信在资金充足的情况下,大多数购房者都会优先选商品房,没有办法才退而求其次选择保障房。

而在这18年内,170万套分成三个阶段供应:

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看图我们可以发现,阶段时长在递增,商品房的供应目标数量却在逐年减少,到2026~2035远期阶段时,商品房的供应量仅约3.6万套/年。

而对比京沪,深圳的人口增长空间还很大,截至2017年底,深圳市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人。这550万人当中有多少人是有商品房需求的呢?很难说,但可以肯定地说——70万套是远远不够的。

所以保障房的增加并不能从根本上解决深圳“供不应求”的住房市场局面。既无法满足需求,那何谈控制房价?

所以未来深圳房价还是看涨的。但目前来看,深圳房价目前已经达到一个相当高的位置,不能再高了,未来深圳房价是会大涨还是稳定下来,就要看调控的力度了,反正不会大跌。

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(本答文为其易房网原创,未经许可不得转载。)

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回答:

深圳今后住房建设六成作为保障住房,不可能对控制房价产生立竿见影的作用,但可能对改变“刚性需求”的住房理念有所帮助。真正能够控制楼市上涨的政策措施,还是正在酝酿的房地产税。

然而,最近一段时间,关于房产税立法之事似乎没有动静,反而一二线城市“抢人”、“抢房”的新闻络绎不绝。5月29日,证券时报发文称目前中国楼市的最大问题就是调控政策未能全面覆盖,“盲区”就是空置房。

对此,笔者认为空置税及保障房,在楼市火热之际,均为隔靴抓痒,暂时勿能产生明显的效果。 6月5日,深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见。深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。

深圳差异化楼市调控,比限购限售更有针对性,也更加人性化。 深圳计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。此举操作性较强,能够顾及不同层次购房者的需求。

依据计划,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

如果深圳的楼市新政得以实现,相信该市的房地产将趋于稳定,并有利于城市的创新创业。
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欢迎光临寒舍,顺祝本周工作愉快!

回答:

6月5日,深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,意见稿提到的保障型住房比例不低于60%的举措,被媒体称为20年来最重磅“房改”!

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就总量上来说,从现在到2035年还有17年时间,以目前深圳的人口增速,新增的170万套住宅确实不算多。

但170万套住宅中,60%是政府保障的折价房,这个举措让人关注,要知道在过去,新增住房中起码有过半是按市场价出售的商品房,本次折价出售是政府让利的表现。

1998年国家停止了实物分房,住房开始市场化,促使了中国十几年来房价的大涨。可事实上早在1988年10月,深圳就发布《深圳经济特区住房制度改革方案》,确定实行住房分配的货币化。

如今30年后的今天,作为改革排头兵的深圳又一次在住房改革方面走出了第一步引发想象。

当然从世界范围来看,深圳的这个举措并不是首创,1953年和1965年,我国香港的公屋和新加坡的组屋制度就是如此。

在新加坡的住房里81%是政府负责建造的组屋,其余是在市场炒卖的商品房。和香港一样,其结果是房价两边天,有钱的可以去市场上炒房,政府不管你,没钱的就买政府的房子用来住。

深圳的新举措实际上反映了当下一二线城市的一大特征:那就人口增量越来越大的情况下,可供开发的房屋越来越不能满足市场的需求。这会带来两方面的结果:

1、房子供不应求、住房稀缺则会导致房价上涨,政府只能继续限购、限购、限售,类似于几十年前的粮票,但这无疑助长了市场的恐慌。

2、房价上涨,城市生活压力大,应届生、技术人才、海归等只能望而却步,不利于城市的竞争力。

2018年开年至今,已有超35个城市发布了40多次人才吸引政策。引进人才的门槛在“拼抢”中不断被放宽和降低,人才的引进必需与购房或租房门槛降低作为配套,否则不会有成效。

而就深圳这样的大城市,未来房价继续上涨也是必然的事实,继续加码限购虽然可以抑制房价上涨,但却关起了人才的大门。如果不限购房价则会继续大涨,丧失城市竞争力。

那怎么办?

最后的办法是把房地产分为两大市场,一是富人的市场,让有钱人去市场炒房,你炒你的,我还可以增加税收。二是“穷人”的市场,这部分主要是留给技术人才、创业者、高校毕业生、以及其他层次人员的。

总之,深圳的这个新模式应该会受到其他一二线城市的效仿,当然这个办法解决不了高房价问题,因为新增的保障房主要是从商品房用地那里划转过来的,商品房供应减少的背景下更容易上涨。

回答:

深圳的办法就是说,以后的住房供应模式由香港转为新加坡,有钱人可以买商品房,一般工薪家庭去买所谓人才房、保障房,经济条件再差点的去申请廉租房。

这附合房地产市场的现状,高高在上的房价确实已经让普通人不堪重负,这个政策给每一个阶层的人士都留下了出路,非常之好。

以后的市场化商品房逐渐会成为稀缺资源,这类房子的房价上涨、下跌,已经不再引起全社会的关注,政府的压力会减轻很多,上层社会的人是不会住在保障房的社区里的,有限的保障房、廉租房成为底层人士追逐的目标,各取所需。至于什么时候能满足需求,总是需要一个过程的,等着抢保障房、廉租房的人还需要极大的耐心!

回答:

6成是保障房,比例很高,但绝对值很少。

举个例子,假设一年供应量10万套,6成是保障房,也就是6万套。但如果一年供应量1万套,6成是保障房,实际只有6千套而已。

深圳这个就是这样。

别看6成住宅是保障房,未来18年,商品房:人才房:安居房:公租房=4:2:2:2.总量是170万,各类住房的套数分别是68万套,34万套、34万套、34万套。

所有住房加在一起,每年实际供应也就是9万多套,但每年实际增加人口超过60万人。也就是说,这170万套房,连新增人口的住房问题可能都解决不了,更何况还有大量的存量人口要住房呢?

深圳每年新增的商品房,价格非常贵,均价超过5.5万,购房者都不是刚需,随着商品房供应比例的下降,这些房子会越来越稀缺,价格自然水涨船高。而人才房、安居房,很多夹心层寄希望于这两类房子,但这两类房子是不够的,只有很少的人能够染指。

深圳住房自有率只有34%,大量人口长期租住在小产权房里。最新版的征求意见稿,无法解决人们拥有产权住房的愿望。

我是楼市微观察,只说真心话,欢迎点赞与关注。

回答:

深圳关内哪有地盖房啊?月亮湾大道那片烂泥地被炒作成了深圳前海。连接福田与南山区的深南大道两边曾经的空地也密密麻麻的盖满了房子。深圳关外是有些空地。但是,不是往东莞去了,就是到惠州惠阳了。东莞的土地和水被污染了30年。惠州惠阳就是大农村。这个这两个地方房价己从两千、三千块钱炒到了二万了。然后给个好听的名字,给一个好听的愿景,可以继续把这个地方的房价往4万以上炒作。好歹比市区十万以上的房子,便宜了很多。

回答:

深圳近2000万人口,却只有150万套商品房,严重供不应求,房价非常坚挺。

如今政府规划以后建房60%为保障房,40%商品房,也就是说商品房供应变得更加稀缺,更加供不应求。在本来就土地稀缺的大都市,大幅降低商品房供应,很可能导致房价大幅上涨。

深圳未来房价是涨还是跌

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保供给或是房改新政主要目标

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